Association Régionale des Organisme Sociaux pour l'Habitat en Poitou Charentes

Quelles sont les différentes sources de financement ?

Le montage financier des opérations de logements sociaux est complexe et repose sur des financements croisés. Quelques éléments de repérage.

Le financement du logement social associe subventions directes, aides fiscales et prêts. Ainsi, le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), principal financement du logement locatif social, associe les aides suivantes :
– un taux de tva à 5,5 % au lieu de 19,6 %. Ce taux s’applique à l’acquisition des terrains comme à la construction des logements.
– une subvention de l’État dont le taux est dans la majorité des cas autour de 2%. Si le coût du terrain est élevé, une subvention pour surcharge foncière peut éventuellement être accordée.
– une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de 15 ans, étendue à 25 ans par le plan de cohésion sociale.

À ces modalités de financement, s’ajoute l’accès à un prêt de la Caisse des Dépôts financé par le Livret A. Son taux est calculé sur la base de la rémunération servie aux épargnants :

• Le prêt locatif à usage social (PLUS) est actuellement le dispositif le plus fréquemment mobilisé pour le financement du logement social. Ses caractéristiques prennent en compte un objectif de mixité sociale. En effet, 30 % des logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds de ressources (soit pour une famille avec 2 enfants un revenu net mensuel de 2 062 €) et 10 % peuvent être loués à des ménages dont les ressources n’excèdent pas 120 % des plafonds de ressources (soit pour une famille avec 2 enfants un revenu net mensuel de 4 473 €).
• Le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) finance des logements locatifs aidés destinés à des ménages qui cumulent des difficultés économiques et sociales.
• Le prêt locatif social (PLS) finance des logements locatifs aidés situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est tendu. Ils sont destinés à accueillir des ménages dont les ressources dépassent jusqu’à 130 % les plafonds de ressources (soit pour une famille avec 2 enfants un revenu net mensuel de 4 846 €).

Les logements locatifs aidés financés par l’un de ces trois prêts donnent lieu à une convention prévoyant l’encadrement de la destination des logements (notamment des plafonds de loyers et de ressources) et permettant aux locataires de bénéficier des aides personnalisées au logement (APL). Ils sont comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU (quota de 20 % de logements sociaux).
 

L’organisme constructeur peut également faire appel aux prêts et subventions du 1 % logement.
Les collectivités locales accompagnent généralement ces opérations sous forme de subventions ou d’apports fonciers, en plus de leur garantie aux prêts Caisse des Dépôts. Les fonds propres des organismes permettent de boucler le plan de financement.